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2018-03-13
摘要: 严正声明:“商业人物”所有原创文章,转载均须获得“商业人物”授权。一切形式的非法转载,包括但不限于盗转、未获“商业人物”授权通过第三方转载行为,均属侵权行为,“商业人物”将公布“黑名单”并追究法律责任。“商业人物”只愿与尊重知识产权的机构进行合作。 作者:于静 来源:商业人物(ID:biz-leaders) 2017年9月,第...

你可能不知道潘伟明,但他拿地速度不比万科差多少

严正声明:“商业人物”所有原创文章,转载均须获得“商业人物”授权。一切形式的非法转载,包括但不限于盗转、未获“商业人物”授权通过第三方转载行为,均属侵权行为,“商业人物”将公布“黑名单”并追究法律责任。“商业人物”只愿与尊重知识产权的机构进行合作。

作者:于静

来源:商业人物(ID:biz-leaders)

2017年9月,第三方研究机构克尔瑞发布的榜单中,福晟集团因新增土地储备面积仅次于融创、恒大、碧桂园、保利、万科、新城控股,位居全国第七位,进入大众视野。当年的胡润百富榜中,福晟集团当家人,54岁的潘伟明以185亿财富排名160位。

福晟是以房地产开发为主,涉及建筑施工、工程设计、金融投资、物业管理等领域的综合集团。这家低调的企业和低调的董事长近两年异军突起了。最新消息是,2018年1月11日,福晟完成耗时两年的反向收购,借壳佑威国际登陆港股市场。

潘伟明1964年出生于广东从化县,25岁成为当地最年轻的副镇长。在潘伟明辞去公职的前两年,因为当地筹建水电站,潘伟明村子里的土地被征收,按照当时的补贴款,村民很难买到称心如意的房子,潘伟明和当时在从化县公安局工作的哥哥与村民协商,将安置款借给他们成立房地产公司,项目开发完成后,用房子抵扣借款或者分红。由于兄弟两人在招商引资方面的丰富经验,项目进展顺利。恰逢当时邓小平发表“南巡”讲话,尝到房地产红利的兄弟两人与当时大多数下海创业的公务员那样辞去公职,于1993年成立广州云星地产公司。

10年后,已经小有成绩的潘伟明不满足于广州、深圳等地的开发环境,进入福建房地产市场。他们经过调查,福州是地产商的福地,土地价格低,在此投资的台胞、华侨人数众多,消费潜力巨大。但是因为福州老百姓对外地房企的认可度不高,潘伟明并没有沿用云星地产的名字,而是重新注册了一家本地化的新名字,福晟,“福”取自“福州”之福,“晟”取“日逐其成”之意。刚进入福州房地产市场时,潘伟明希望当地人把这家企业当成本土企业,“一家亲,生意红”。

“虎口夺食”的飞虎队

福晟集团的异军突起,又是十几年之后的事情了。

2015年以来房地产行业拿地方式发生较大变化,较之以往通过市场招拍挂拿地的难度越来越大。福晟开始在房地产市场大举并购,这与其他闽系房企擅长借助高杠杆实现企业快速扩张的做法并无二异。并购之外,是企业间的规模战,潘伟明在外力的助推下意识到,“没有小而美,太小就没了。”

“飞虎队”也是在这一背景下成立,它被外界称作福晟的“拿地王牌军”。简单看一下“飞虎队”自2015年9月成立到2017年底两年多一点时间的并购成绩:共与1700个项目进行谈判,最终与77个项目成交。七十多个项目的总占地面积近1700万平方米,规划建筑面积近4000万平方米,总货值约6500亿元。单深圳一地,福晟就新增了9个市值约3000亿元的项目,接近深圳近一年的城市更新规划。与之呼应的是,福晟集团在全国房地产销售额排名由2016年的全国71位,跃升为2017年9月的全国第48位。

“飞虎队”共有10个大队,8个为深圳、福州、湖南等地的区域大队,其他两个为支援大队和机动大队,成员共有300余人。飞虎队的编制、预算独立于其他业务部门,由董事长亲自审批。除正牌飞虎队外,还有兼职飞虎队,公司内每位有土地资源的人都可申请兼职人员,年薪20万,如果一年内没有成绩,自动取消成员资格。

成立伊始,飞虎队队长由潘伟明亲自挂帅,他也经常亲赴市场一线参与谈判,广东人的实干与福建人的拼搏在潘伟明拿地过程中体现明显。“飞虎队”有严格的组织纪律和“作战规划”,其坚持的两项工作原则体现了福晟的拿地原则和商业模式。

一是二八定律:即商业土地储备不高于20%,住宅土地储备不低于80%;三四线城市土地储备不高于20%,一二线城市土地储备不低于80%。在飞虎队参与谈判的77个项目中,80%来自并购,其中绝大多数在一二线城市,小部分在受益于大城市人口外溢利好的三四线城市。并购项目主要有两种类型,一为旧改项目,地块归控已通过,可以马上动工,二为二级开发项目,遗留问题比例不超过10%,项目拿到后3至4个月即可开工。

二是“3691”原则:即三个月开工,六个月开盘,九个月封顶,一年回笼资金。其目的是为了符合福晟集团在一二线城市“做利润”,在三四线城市“做量”的“高周转+利润”模式。

福晟的并购速度之快,取决于“飞虎队”的快速高效。“飞虎队”成立两周年庆典时,潘伟明对飞虎队予以高度评价,称其能够“虎口夺食”,并将其归结为五个优势:靠谱、专业、高效、共赢、保障。潘伟明尤其欣赏的是飞虎队的“快、准、狠”,“具有飞夺泸定桥的英雄气概”。福晟集团高管透露,地产企业三个核心要素是人、钱、地,“飞虎队”将三者有机融合在一起。

一波三折的上市路

2015年是福晟集团成立22周年,也是公司发展史上的转折年。潘伟明在庆功会上的寄语,要敢于相信,相信自己、相信团队、相信中国、相信福建、相信福州,敢于主动而为,敢于面对困难与勇于挑战,敢于成功。他说,唯有奋斗拼搏,福晟才有前途。

与近两年福晟拿地速度快形成对比的是,福晟上市之路的慢,一定程度上,这成为福晟发展中的掣肘。

早在2006年,福晟就已开始谋求上市事宜,受2008年金融危机影响,福晟上市计划一再搁置。为了便于上市披露,2010年福晟甚至成立了专门的担保公司,即福建银隆担保公司,潘伟明解释,“原来公司没考虑上市的时候并无所谓,而现在准备上市,原来的做法就行不通了,因为上市公司做担保需要披露。我干脆成立两个担保公司来做,并且还有担保费收入。”

这一年恰逢政府收紧房地产企业融资渠道,福晟的上市之路再次折戟。2014年,时任公司副总裁的郭国强对外宣布公司计划2015年在香港买壳上市,郭国强是福晟为了推进上市计划,特意从金地地产挖角而来的金牌董秘。

可是原本计划2015年春节即可上市的福晟再次卡壳。时年中资赴港买壳成风,引起监管部门关注,港交所与证监会合作,进一步加强对小型上市公司的业务及资产重大变化的监管。2015年底,福晟的借壳上市计划被港交所判为“重新上市”。同一时间,还有其他三项借壳上市计划与福晟一起被港交所驳回,其中包括由腾讯、黎瑞刚、陈国强组成的财团,以及李连杰、郑健明、人保、财险、奇虎组成的财团。

福晟的上市计划从2015年开始出现转机。2015年10月,佑威国际向独立第三方潘伟明收购持有长沙六项物业发展项目的隆通全部股权,交易金额19.42亿元。为了取得实质性进展,佑威国际分别在2016年8月、2017年3月、2017年9月向港交所递交重新上市申请。最终在2017年12月1日,佑威国际发布福晟集团反向收购公告,标志着福晟集团正式登陆香港资本市场。

如何在资金与扩张之间寻求平衡,是小企业迈向大企业过程中需要面临的难题。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,土地储备是企业成功扩张的第一步,后续在融资尤其是开发方面的融资十分关键,融资渠道的缺位将给投资带来极高风险。

资本市场遇到的阻力促使福晟把快速提升规模放在首位。在快速扩张的两年中,福晟还发布了新的十年销售计划:2016到2025年十年销售收入累计达到1.68万亿元,地产板块8800亿元,建筑板块8000亿元,力争2020年进入千亿阵营。进入福建3年后,潘伟明收购了福建六建建工集团,并将其进行改组,目前,六建是福晟除房地产业务之外的另一重大板块。而根据万科、恒大近两年制定的2020年房地产销售目标,则为超万亿。

公司上市后,福晟国际将集中于效率更高、周转更快的招拍挂和公司型并购,以快速做大资产规模。在城市布局中,福晟将在两湾一区四核心地区发展,按照潘伟明的计划,“以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑,以海西城市群为战略衔接,以核心城市为战略支点。”

尽管如此,房地产市场已是时过境迁,以住宅开发为主的万科开始走城市配套服务商路线,未来还要做“美好生活场景师”,以商业地产开发为主的万达开始向轻资产转型。潘伟明依然有盈利、负债、家族管理等多项问题需要解决。

“时代是出卷人,我们是答卷人,市场是问卷人”,上市庆功宴上,潘伟明说,“福晟国际志在永续。”跑赢自己的潘伟明,有多大机会跑赢这个时代?

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